Управление Росреестра по Санкт-Петербургу продолжает публикацию ответов на вопросы о кадастровом учёте, поступившие в ходе проведения мероприятий в апреле - месяце кадастрового учёта.

Предлагаем вашему вниманию серию ответов на распространенные вопросы о кадастровом учёте недвижимости: часть 4 «жилые дома».

Вопрос: Как я могу поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой дом?

Ответ: В настоящее время на территории Российской Федерации действует уведомительный порядок строительства, установленный ст. 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ, ч. 1.2 ст. 19 Закона о регистрации.

Перед началом строительства Вам - застройщику – требуется направить в органы исполнительной власти (в Петербурге - в районную Администрацию по месту нахождения земельного участка) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома для проведения проверки на соответствие градостроительному регламенту.

После получения уведомления о соответствии параметров планируемого объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке можно начинать строительство жилого/садового дома.

По окончании строительства районная Администрация проводит проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенного объекта действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства. И подтверждает это уведомлением о соответствии построенного объекта градостроительному регламенту и направляет технический план и заявление о государственном кадастровом учете и государственную регистрацию права застройщика в адрес регионального управления Росреестра.

Более подробный регламент оказания государственной услуги, утвержден распоряжением Правительства Санкт-Петербурга №18-р/19 от 07.08.2019 «Об утверждении административного регламента администрации Района Санкт-Петербурга по предоставлению государственной Услуги по направлению уведомлений, предусмотренных пунктом 5 части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов» https://gsnspb.ru/upload/iblock/0f0/0f05a5e2b5d8c454d34c66b4a6d72601.pdf

При этом до 01.03.2031 в рамках так называемой «дачной амнистии 2.0» территориальными органами Росреестра осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация права без соблюдения требований, установленных ст. 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ.

Вопрос: Какие документы необходимы для осуществления кадастрового учета и регистрацию права на жилой дом в «упрощенном порядке»?

Ответ: Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на жилой дом/садовый дом в орган регистрации необходимо предоставить только технический план и документы, подтверждающие оплату государственной пошлины в размере 350 рублей.

При этом в пределы правовой экспертизы входит проверка соответствия назначения, разрешенного использования созданного объекта недвижимости виду разрешенного использования земельного участка, ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территории, предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки.

Не входит в пределы правовой экспертизы соответствие минимальным отступам от границ земельных участков. При этом Управление Росреестра по Санкт-Петербургу рекомендует в противопожарных целях соблюдать отступы от границ смежных земельных участков!

Вопрос: Могу ли я поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на хозяйственную постройку, баню, гараж на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства?

Ответ: В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется выдача разрешения для осуществления строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

При необходимости и желании Вы можете представить документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на хозяйственные постройки, бани, гаражи. Для этого в орган регистрации необходимо предоставить только технический план и документы, подтверждающие оплату государственной пошлины в размере 350 рублей.

Вопрос: Мы с соседями (другой семьей) живем в одном жилом доме. Мы хотим признать нашу часть жилого дома - домом блокированной застройки. Какие документы необходимо предоставить?

Ответ: В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №476-ФЗ), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу Федерального закона №476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

В соответствии Градостроительным кодексом РФ, в редакции действующей до Федерального закона №476-ФЗ регулировалось строительство следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей до вступления в законную силу Федерального закона №476-ФЗ, жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.

В соответствии с Федеральным законом №476-ФЗ в целях устранения правовой неопределенности, возникающей при отнесении здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки, изменен правовой режим объектов капитального строительства, определяя, что дом блокированной застройки является видом жилого дома (пояснительная записка к проекту Федерального закона №1246345-7).

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона №476-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в ЕГРН были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в орган регистрации с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости.

Таким образом, Федеральный закон №476-ФЗ не предполагает раздел жилого дома или изменение вида объекта недвижимости: помещения в многоквартирном доме на здание. Указанным законом изменен правовой режим многоквартирного дома, состоящего из нескольких блок-секций, строительство которого осуществлялось в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Такие блок-секции признаны жилыми домами.

Таким образом, если здание создавалось как дом блокированной застройки, и зарегистрировано право собственности на помещение в таком здании, органом регистрации осуществляется внесение сведений в связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствии с Письмом Росреестра от 28.03.2022 N 14-2287-ТГ/22 «О реализации статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ».

.

Материал подготовлен Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу продолжает публикацию ответов на вопросы о кадастровом учёте, поступившие в ходе проведения мероприятий в апреле - месяце кадастрового учёта.

Предлагаем вашему вниманию серию ответов на распространенные вопросы о кадастровом учёте недвижимости: часть 3 «машино-места».

Вопрос: У меня в собственности машино-место, но оно учтено как помещение. В связи с этим приходит большой налог. Какие действия предпринять для внесения сведений в ЕГРН о машино-месте?

Ответ: В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) в реестр объектов недвижимости ЕГРН вносятся следующие сведения:

• вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);
• назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;
• назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение.

Правовой режим машино-мест - введен Федеральным законом от 03.07.2016 №315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №315-ФЗ) с 01.01.2017.

В соответствии с п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №315-ФЗ установлено, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 01.01.2017) либо который был создан или создается на основании заключенного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договора участия в долевом строительстве или иного договора и права на который не зарегистрированы, признается машино-местом.

Правообладатель объекта недвижимости вправе подать заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации. В письме Росреестра от 2 июня 2021 г. №14-4114-ГЕ/21 разъяснен порядок изменения вида объекта недвижимости с "помещения" на "машино-место" по заявлению правообладателя.

В случае, если до дня вступления в силу Закона о регистрации (до 01.01.2017) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона о регистрации, а также зарегистрировать право собственности на машино-место.

Таким образом, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на машино-места осуществляется по следующим процедурам:

1. 1.Выдел доли в праве общей долевой собственности на помещение, здание, сооружение (в порядке ч. 3 ст. 6 Федерального закона №315-ФЗ)

• помещение, здание или сооружение, должно быть предназначено для размещения транспортных средств (т.е. в этом объекте недвижимости имеются два и более частей помещения/здания/сооружения предназначенные для размещения транспортных средств (машино-место, мото-место, парковочное место, стоянка, бокс, гараж и прочее наименование такой части);
• право общей долевой собственности на такое помещение/здание/сооружение зарегистрировано до 01.01.2017;
• между собственниками имеется соглашение или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Между собственниками в Соглашении должны быть согласованы машино-места, которые переходят в собственность, установлено бремя содержания имущества, оставшегося после образования машино-мест (проезды/проходы, помещения необходимые для обслуживания машино-мест-помещения уборочного инвентаря, помещения охраны и т.п.).

В орган регистрации вправе обратиться любой из собственников такого помещения/здания/сооружения с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрацией права собственности на машино-место с предоставлением технического плана, подготовленного в отношении такого машино-места, сведениями об оплате государственной пошлины и Соглашением.

1. 2.Приведение вида объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством (в порядке ч. 2 ст. 6 Федерального закона №315-ФЗ, письма Росреестра от 2 июня 2021 г. №14-4114-ГЕ/21)

• в соответствии с ЕГРН учтено помещение, предназначенное для размещения одного транспортного средства, и зарегистрировано право собственности на такое помещение, в том числе до 01.01.2017;
• в соответствии с ЕГРН учтено помещение после 01.01.2017, но в соответствии с техническим планом, разрешением на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию введено машино-место (в Санкт-Петербурге до 25.08.2020 использовалась xml-схема технического плана 3 версии, которая не предполагала внесение сведений в отношении машино-мест).

В орган регистрации вправе обратиться любой из собственников такого помещения с заявлением о государственном кадастровом учете изменений в связи с приведением объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством без предоставления технического плана. Государственным регистратором осуществляется проверка на соответствие такого помещения характеристикам машино-места в соответствии с имеющейся технической документацией.

1. 3.Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на вновь образованные машино-места (в порядке ст. 41 Закона о регистрации)

по сведениям ЕГРН осуществлен государственный кадастровый учет помещения/здания/сооружения, предназначенных для размещения транспортных средств, право общей долевой собственности зарегистрировано после 01.01.2017.

В орган регистрации вправе обратиться все собственники помещения/здания/сооружения (их представители по нотариально удостоверенной доверенности) с предоставлением:

• заявлений о прекращении права общей долевой собственности;
• заявлений о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на машино-места;
• сведений об оплате государственной пошлины;
• техническим планом подготовленным в связи образованием машино-мест;
• соглашением о разделе объекта недвижимости.

Продолжение следует

Материал подготовлен Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу:

8 (812) 654-64-30

pr@gbr.ru

78press_rosreestr@mail.ru

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу продолжает публикацию ответов на вопросы о кадастровом учёте, поступившие в ходе проведения мероприятий в апреле - месяце кадастрового учёта.

Предлагаем вашему вниманию серию ответов на распространенные вопросы о кадастровом учёте недвижимости: часть 2 «данные ЕГРН».

Вопрос: По сведениям Единого государственного реестра недвижимости площадь моей квартиры отличается от имеющихся у меня правоустанавливающих документов. Почему изменилась площадь? Требуется ли внесение изменений в правоустанавливающие документы?

Ответ: До 01.01.2013 инвентаризацию, технический учет осуществляли региональные органы технической инвентаризации, в Петербурге в том числе ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга.

Сведения такой технической инвентаризации, в том числе о площади были внесены в реестр объектов недвижимости ЕГРН в порядке ст. 45 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007.

Как правило, имеются разночтения в площади помещений, регистрация права по которым осуществлена до вступления в силу Правил ведения ЕГРП (до 12.03.1998), поскольку сведения о помещениях вносились из правоустанавливающих документов, предоставление документов, подтверждающие прохождение технического учета не требовалось.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 01.10.2013 года сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав, который содержал краткое описание объекта недвижимого имущества.

Следовательно, поскольку Единый государственный реестр прав не содержал сведения об объекте недвижимости на основании документов органа технической инвентаризации такими сведениями стали считаться сведения ГКН.

С 01.01.2017 сведения из унаследованных источников (ЕГРП и ГКН) внесены в соответствующие разделы реестра объектов недвижимости и реестра прав ЕГРН.

По правилам ведения ЕГРН, утвержденными приказом Министерства экономического развития РФ №943 от 16.12.2015, в случае несовпадения сведений ЕГРП и государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости по отдельным характеристикам сведения о таком объекте недвижимости включаются в раздел ЕГРН, открываемый на соответствующий объект недвижимости, по следующим правилам:

- сведениям о характеристиках объекта недвижимости, которые внесены в государственный кадастр недвижимости и в отношении которых в ЕГРП не вносились изменения в связи с необходимостью соблюдения установленных законодательством Российской Федерации требований для их изменения и отсутствии такого подтверждения, присваивается статус "актуальные незасвидетельствованные".

С 29.06.2021 в соответствии с п. 213 Правил ведения ЕГРН, утвержденными приказом Росреестра №П/0241 от 01.06.2021 в случае если сведениям об объектах недвижимости, внесенным в ЕГРН из государственного кадастра недвижимости, был присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные», такой статус изменяется на статус «актуальные».

Таким образом, актуальными являются сведения (о площади, расположении на этаже, графические сведения), которые были переданы органами технической инвентаризации.

Поскольку в органе регистрации (Росреестре) отсутствует история учета объектов недвижимости, такие сведения Вы можете запросить на платной основе в органе технической инвентаризации ГБУ «ГУИОН» (191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского д. 19/15 (вход с ул. Некрасова, д. 15), тел. (812) 777-51-11, https://guion.spb.ru).

Внесение изменений в правоустанавливающие документы не требуется.

Вопрос: Я считаю, что сведения о площади, графические сведения, которые содержаться в ЕГРН, внесены неверно. Какой порядок исправления ошибки?

Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации)Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) – это ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Закона о регистрации воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, т.е. Реестровая ошибка подлежит исправлению со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Таким образом, если в выписки из ЕГРН содержится описка, опечатка, например, в номере этажа, на котором расположено помещение, в орган регистрации предоставляется заявление об исправлении технической ошибки.

В случае, если у Вас имеются документы, свидетельствующие о наличии реестровой ошибки (например, паспорт на помещение, технический паспорт, изготовленные до 01.01.2013) в орган регистрации необходимо предоставить заявление об исправлении реестровой ошибки с приложением документов, свидетельствующих о наличии реестровой ошибки.

Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу при необходимости будут направлены необходимые межведомственные запросы в орган технической инвентаризации.

Вопрос: Могу ли я направить по почте заявление /сообщение о наличии технической/реестровой ошибки и внесении изменений о виде разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения?

Ответ: Форма подачи почтовым отправлением таких заявлений не предусмотрена.

С 14.03.2022 заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе, заявления об исправлении технических/реестровых ошибок, внесения иных сведений в ЕГРН, и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав:

1. лично в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию "Роскадастр" или в многофункциональный центр (далее - личное обращение);
2. в форме электронных документов и электронных образов документов, подписанных УКЭП в соответствии с законодательством РФ с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала госуслуг, порталов государственных и муниципальных услуг субъектов РФ на основании заключенных органом государственной власти субъекта РФ и органом регистрации прав соответствующих соглашений, официального сайта, в том числе посредством использования сервиса «Личный кабинет» на официальном сайте Росреестра (аутентификация через портал Госуслуг).

В порядке Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» могут быть даны общие разъяснения о порядке государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав.

Продолжение следует

Материал подготовлен Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу:

8 (812) 654-64-30

pr@gbr.ru

78press_rosreestr@mail.ru

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу проведет 03 мая 2023 года горячую телефонную линию «Обеспечение сохранности геодезических пунктов».

В ходе горячей линии можно получить информацию:

• как и где собственники, владельцы или пользователи земельных участков, зданий либо сооружений,  и лица, не являющиеся правообладателями  объектов недвижимости,  могут узнать о наличии на нём, охраняемых государством геодезических пунктов;
• какова ответственность за нарушение охранной зоны, повреждение или уничтожение геодезического пункта, а также за неуведомление об их повреждении или уничтожении;
• каков порядок возмещения Российской Федерации вреда, причиненного геодезическим и нивелирным пунктам.

3 мая 2023 года с 11.00 до 13.00 часов  на эти и другие  вопросы в рамках заявленной темы по телефону 400-04-50 ответит Спиридонова Ирина Антоньевна - начальник отдела геодезии и картографии.

Материал подготовлен Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу:

8 (812) 654-64-30

pr@gbr.ru

78press_rosreestr@mail.ru